Согласно исследованию компании DTZ за второй квартал 2015 года, объем арендованных офисных помещений в Европе достиг 3 млн кв. м, что свидетельствует об укреплении рынка офисной недвижимости.
Арендные ставки
Во втором квартале 2015 года арендные ставки на офисные помещения наилучшего качества выросли, в среднем, на 1% по сравнению с аналогичным показателем предыдущего года. Растущий дисбаланс между высоким спросом и недостатком качественных объектов на большинстве рынков стало причиной повышения арендных ставок, особенно в сегменте офисной недвижимости наилучшего качества. Данный показатель является усредненным, что сглаживает контрастность тенденций в различных странах Европы (график 1).
Арендные ставки на офисные помещения наилучшего качества за 2 квартал 2015 года
(Изменения в годовом исчислении, %)
Из-за геополитических проблем в стране, в Киеве арендные ставки за один год упали на 25%. Ранее Киев был одним из быстро развивающихся рынков Европы в отношении введения новых помещений в эксплуатацию, при этом значительная часть объектов строилась для последующей сдачи в аренду. Однако в связи со сложной ситуацией в Украине, спрос, особенно со стороны международных компаний, практически исчез на целый год.
«Оживление на рынке Киева возможно исключительно при стабилизации политической ситуации в стране, что приведет к уменьшению пессимистических настроений компаний относительно ведения бизнеса в Украине в перспективе ближайших 2-3 лет. То же самое можно сказать про общее настроение инвесторов/девелоперов, оперирующих в сфере коммерческой недвижимости», – прокомментировал Левон Папоян, директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости компании DTZ в Украине.
С противоположной стороны рейтинга разместились Дублин и Лондон (Вест-Энд), арендные ставки на помещения наилучшего качества стремительно выросли на 23% и 12% соответственно. В лондонском Вест-Энде сильная конкуренция в финансовом секторе и низкий коэффициент эксплуатационной готовности стали причинами сильного повышения арендных ставок. После двухлетнего роста, наивысшие арендные ставки зафиксировались на уровне €1,822/кв. м/год. Разница с остальными рынками Европы достигла рекордного уровня. Так, стоимость аренды квадратного метра в офисных помещениях самых дорогих рынков Континентальной Европы (Женева, Цюрих и Париж) составляет меньше половины аналогичного показателя в лондонском Вест-Энде. В Дублине ситуация совершенно другая – сильный рост наивысших арендных ставок – это признак восстановления после сильного спада во времена кризиса.
Прогноз
Говоря о развитии ситуации, даже несмотря на то, что на данный момент Лондон является самым дорогим рынком офисной недвижимости в Европе, возможности для дальнейшего роста арендных ставок все равно остаются. Так, по прогнозам, до 2019 года арендные ставки в столице Великобритании в годовом исчислении будут расти на 5% в год в Мидтауне, на 4,9% в Сити и на 3,6% в Вест-Энде.
Прогноз наибольшего и наименьшего среднего показателя роста арендных ставок
(2014 & 2015-2019)
Противоположный прогноз дают рынкам Женевы, Киева и Гааги, где снижение арендных ставок будет продолжаться. Однако эти изменения показателей станут весьма незначительными: от (-1,5)% в Гааге до (-0,5)% в год в Женеве на протяжении последующих 5 лет.
Эксперты компании DTZ прогнозируют, что во втором полугодии 2015 года общая динамика рынка офисной недвижимости в Киеве существенно не изменится.
В 2016 году ожидается улучшение общей экономической ситуации в Украине, что приведет к увеличению спроса на офисную недвижимость в Киеве. При этом, маловероятно, что девелоперская активность возобновится ранее 2017 года, так как крупные международные и местные девелоперские компании хотят удостовериться в том, что на офисные помещения в городе существует устойчивый спрос со стороны крупных корпоративных арендаторов. Немаловажным предусловием для возобновления девелоперской активности в сегменте офисной недвижимости в Киеве также является возобновление проектного финансирования в Украине.
С положительной стороны, рост вакантности на рынке офисной недвижимости в Киеве, наряду с отсутствием единой ценовой стратегии на качественные офисные помещения, предоставляет компаниям-арендаторам возможность оптимизировать свои арендные условия на более долгосрочный период.
