На жаль, думка про те, що однією з переваг є відсутність юридичних ризиків при купівлі квартири, помилкова: покупець може стати жертвою однієї з шахрайських схем. А довести факт шахрайства та/або недобросовісності забудовника найчастіше неможливо. Отже, перш ніж підписувати будь-які документи і платити гроші, необхідно застерегти себе від обману, але як?
Житло на первинному ринку буває двох видів – у багатоквартирних будинках, які ще не добудовані, і новобудовах, щойно зданих в експлуатацію. Квартира у недобудованому будинку зазвичай коштує дешевше, однак і ризиків при купівлі більше, найсерйозніший з них – можливе «заморожування» будівельних робіт на роки. У цьому випадку інвестори не отримують квартир і залишаються без грошей, а довести злочинний намір забудовника і повернути кошти вдається далеко не завжди.
Які переваги купівлі квартири у новобудові?
- планування квартир зазвичай краще, ніж у будинках старої забудови;
- під’їзди, підвали, ліфти та ін. більш комфортні;
- відсутній ризик опинитися в будинку аварійному, зі старими комунікаціями тощо.
Згідно з українським законодавством забудовник може здійснювати продаж житла у новобудовах, за яке майбутні мешканці платять заздалегідь (фактично інвестуючи в будівництво), в один з наступних способів:
- фонди фінансування будівництва (ФФБ);
- інститути спільного інвестування (ІСІ);
- фонди операцій з нерухомістю (ФОН);
- емісії цільових облігацій підприємств.
В договорі про купівлю слід обов’язково передбачити повернення грошей за зайво сплачені метри, якщо квартири необхідного розміру в будинку не виявиться. До речі, такий пункт повинен бути в будь-якому договорі, де йдеться про купівлю квартири певної площі. Інакше покупець житла ризикує переплатити значну суму, якщо йому запропонують меншу квартиру.
Інший важливий момент – ФФБ при всіх його привабливих рисах не гарантує раціонального використання коштів і добросовісного виконання забудовником узятих зобов’язань, оскільки забудовники нерідко створюють «ручні» фонди.
Наполегливо радимо уникати поширеної «сірої» схеми – придбання квартири на первинному ринку шляхом попереднього договору купівлі-продажу безпосередньо з забудовником. Причини не підписувати такий документ надто істотні:
- квартири з параметрами, передбаченими в договорі, може просто не виявитись у зданому в експлуатацію будинку;
- забудовник або посередник згодом може передумати підписувати основний договір за сумнозвісним принципом «обіцяти – не означає оженитись», і юридичного механізму примусити його виконати обіцянку не існує;
- на одну квартиру може бути підписано декілька попередніх договорів – у такому разі покупцеві не допоможе навіть нотаріальне завірення договору.
Якщо все ж таки Ви хочете отримати житло саме в цьому будинку, потрібно звернутись до юриста, щоб детально вивчив ризики такої схеми.
Способів обману при продажу житла у новобудовах існує чимало. Тому перш ніж купувати, необхідно ретельно перевірити як забудовника, так і замовника будівництва.
З’ясувати репутацію забудовника допоможуть:
- інформація про його попередні проекти, наявність житлових будинків, уже зданих в експлуатацію;
- інформація, чи виступав забудовник фігурантом судових справ;
- відгуки в Інтернеті.
Добросовісний забудовник не відмовиться надати для ознайомлення:
- дозвільну документацію щодо будівництва об’єкта, в якому продаються квартири;
- документи на земельну ділянку, де ведеться будівництво
- установчі документи компанії, з якою пропонується підписати договір;
- безпосередньо зразок договору для ознайомлення перед підписанням, що дозволяє показати зразок юристу й уникнути майбутніх проблем.
Якщо у наданні цих документів відмовляють, підписувати будь-які папери і сплачувати гроші не варто – ймовірно, за обіцянками продати квартиру криється підступ.
Оскільки ризиків при купівлі квартири надто багато, а гроші, які можна втратити, для більшості покупців просто величезні, при укладенні договору найкраще заручитися допомогою кваліфікованого юриста.
Щоб застерегти себе повністю, потрібно знайти фахівця (юридичну компанію), що пропонує такі послуги й підходи до обслуговування клієнта:
- комплексний аналіз усієї документації, пов’язаної з будівництвом, його замовником і забудовником, а не лише договору про придбання квартири;
- надання рекомендації про купівлю квартири або відмову від купівлі на підставі відповідного юридичного звіту (аналізу);
- супровід під час укладення договору, що виключає підписання документа, який відрізняється від запропонованого для ознайомлення, разом з іншими способами обману;
- поряд із платною консультацією не відмовляється давати відповіді на додаткові запитання щодо власних послуг та предмета звернення клієнта.
І, безперечно, слід поцікавитись репутацією самого юриста (компанії), наявністю досвіду в обслуговуванні операцій з нерухомістю.
Інформація предоставлена Юридичною компанією Лігалейд
З питань юридичного супроводу при купівлі квартири в новобудові, телефонуйте:
+ 38 096 002 01 00
+ 38 050 431 70 84
+ 38 032 247 35 44
