Схеми продажу квартир в новобудовах

Кошти для будівництва об’єкту залучаються шляхом укладання з покупцями договорів купівлі-продажу майнових прав. Такі договори прямо не передбачені законодавством як допустимий механізм інвестування в житлове будівництво (ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»), проте прямо не заборонені законом (навіть передбачені в ст. 177, 178, 190 Цивільного кодексу України та п. 63 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень № 1127 від 25.12.2015 р.).

Момент переходу права власності на майнові права законодавством не врегульовано. На практиці перехід майнових прав здійснюється на підставі акту прийому-передачі майнових прав, який укладається з покупцем, як правило, після введення об’єкту будівництва в експлуатацію, що є додатковим ризиком для інвестора.

В основному, у будівництві житла з використанням таких договорів приймають участь наступні суб’єкти: замовник, забудовник, генпідрядник (підрядник). Договір купівлі-продажу майнових прав, як правило, укладається покупцем із забудовником.

Форма договору має бути обов’язково письмова (ч. 2, ст. 656 Цивільного кодексу). Нотаріальне посвідчення такого договору законодавством не вимагається.

Основними перевагами для інвестора є: відносна простота схеми залучення коштів; відсутність у інвестора необхідності сплати додаткових коштів щодо участі третіх осіб у реалізації проекту; відсутність податкового навантаження.

До основних ризиків/недоліків варто віднести: майнові права на квартиру не підлягають держаній реєстрації, а тому можливі подвійні перепродажі квартир; забудовник вправі залучати кошти для будівництва до отримання необхідної дозвільної документації; відсутність будь-якого контролю над фінансовими потоками залучених коштів зі сторони державних органів, управителів тощо; можливість нецільового використання інвестицій; перенесення строків введення в експлуатацію

Кошти для будівництва об’єкту залучаються шляхом укладання з покупцями попередніх договорів купівлі-продажу квартири. Такі договори прямо не передбачені законодавством як допустимий механізм інвестування в житлове будівництво (ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»), проте прямо не заборонені законом.

Попередній договір - це договір, сторони якого зв'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором (ст. 635 Цивільного кодексу України) За попереднім договором купівлі-продажу продавець не передає покупцю жодних прав на об’єкт інвестування (майбутню нерухомість), а лише бере на себе зобов’язання в майбутньому підписати договір купівлі-продажу об’єкту.

У будівництві житла з використанням таких договорів, в основному приймають участь наступні суб’єкти: замовник будівництва, забудовник, генпідрядник (підрядник). Попередній договір купівлі-продажу квартири, як правило, укладається покупцем із замовником.

Попередній договір купівлі-продажу квартири слід укладати в письмовій формі (ч.1 ст. 635 Цивільного кодексу України) та бажано посвідчувати нотаріально (рішення Верховного Суду України від 26.11.2008 року у справі № 2-457/2008 року; та рішення від 06.02.2008 р. та ін.).

Основними перевагами для інвестора є відносна простота схеми залучення коштів.

До основних ризиків/недоліків варто віднести: забудовник вправі залучати кошти для будівництва до отримання необхідної дозвільної документації; такі договори не підлягають державній реєстрації, а тому можливі подвійні перепродажі квартир; відсутність будь-якого контролю над фінансовими потоками залучених коштів зі сторони державних органів, управителів тощо; можливість нецільового використання інвестицій; податкове навантаження при укладанні попереднього та основного договорів, що може становити до 8,5% від вартості квартири та витрати на нотаріальні послуги; вказаний договір не є правовстановлюючим документом, а тому не дає права користуватися/розпоряджатися квартирою; неможливість отримання належного судового захисту.

На що звернути увагу

- На умови договору (матеріальна відповідальність сторін, чіткі строки завершення будівництва та укладання основного договору, порядок і підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов’язки сторін та ін.). В основному, максимально захищені права забудовника, але не інвестора. Тому, необхідно уважно вивчити договір та внести відповідні зміни.
- На наявність необхідного пакету дозвільної документації на будівництво;
- На репутацію суб’єктів будівництва;
- На досвід будівництва подібних об’єктів.

Кошти для будівництва об’єкту залучаються шляхом укладання з інвесторами договорів про участь у фонді фінансування будівництва. Запропонована схема фінансування будівництва житла є законною та інвестиційною, в розумінні положень ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Фонд фінансування будівництва - це кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

Найрозповсюдженіший тип ФФБ виду «А», де поточну ціну об'єкта будівництва визначає забудовник. При цьому він бере на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та зобов'язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.

Ці фонди створюються з метою забезпечення будівництва нерухомості за рахунок фізичних та юридичних осіб, для отримання Довірителями ФФБ у власність, після закінчення будівництва.

У будівництві житла з використанням таких договорів, зазвичай, приймають участь такі суб’єкти: замовник будівництва, забудовник, генпідрядник, управитель ФФБ. Договір про участь у ФФБ укладається покупцем із управителем фонду.

Після введення об’єкту в експлуатацію, присвоєння поштової адреси та виконання довірителем обов’язків по договору, забудовник зобов’язаний зареєструвати за власний рахунок на інвестора право власності на квартиру.

До основних переваг можна віднести:

- Законність схеми
- Чітке законодавче врегулювання
- Мінімальний ризик подвійних продажів об’єкта.
- Відсутність оподаткування при укладанні договору участі у ФФБ;
- Контроль над учасниками будівництва та цільовим використанням коштів зі сторони управителя ФФБ т а Нацкомфінпослуг;
- Для створення ФФБ необхідно мати зареєстрований дозвіл/декларацію на початок виконання будівельних робіт;
- При припиненні/банкротстві управителя, грошові кошти інвесторів залишаються на рахунках і можуть бути передані іншому управителю;
- Законодавством передбачена можливість заміни забудовника чи управителя у випадку виникнення проблем;

До основних ризиків/недоліків можна віднести:

- Забудовник може створити «кишенькового» управителя фонду;
- Складність в розумінні схеми залучення коштів для «рядового» інвестора;
- Незначне збільшення вартості кв.м із-за сплати винагороди управителю
- Неможливо швидко повернути кошти, у випадку розірвання договору;
- Ризик з термінами завершення будівництва і здачі об'єкта в експлуатацію, які можуть затягнутися на невизначений час або взагалі - припинення будівництва (втім, як і при інших схемах інвестування);
- Поточну ціну об'єкта будівництва визначає забудовник самостійно.

На що звернути увагу

- На репутацію управителя ФФБ. Переконайтеся, що компанії не пов'язані між собою;
- На досвід управителя по фінансуванні об’єктів;
- На наявність відповідної ліцензії в управителя;
- На наявність необхідного пакету дозвільної документації на будівництво;
- На умови договору. В основному, максимально захищені права забудовника і управителя, але не інвестора. Тому, необхідно договір уважно вивчити і внести відповідні зміни.
- Управитель зобов’язаний мати статутний фонд не менше 1 000 000 € (в гривневому еквіваленті).

Кошти для будівництва об’єкту залучаються шляхом укладання з покупцями інвестиційних договорів. Такі договори прямо не передбачені законодавством як допустимий механізм залучення коштів для будівництва житла (ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»), проте прямо не заборонені законом.

Аналізуючи в сукупності положення умов інвестиційних договорів, які використовуються забудовниками для залучення коштів для будівництва, можна зробити висновок про те, що за своєю суттю такий договір є попереднім договором купівлі-продажу квартири. Адже правовідносини, що виникають між сторонами цього договору регулюють порядок укладення в майбутньому між сторонами договору купівлі-продажу квартири, тобто інвестиційний фонд не передає інвестору жодних прав на об’єкт інвестування (майбутню нерухомість), а лише бере на себе зобов’язання в майбутньому підписати договір купівлі-продажу об’єкту.

Попередній договір - це договір, сторони якого зв'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором (ст. 635 Цивільного кодексу України).

Такий договір слід укладати в письмовій формі (ч.1 ст. 635 Цивільного кодексу України) та бажано посвідчувати нотаріально (рішення Верховного Суду України від 26.11.2008 року у справі № 2-457/2008 року; та рішення від 06.02.2008 р. та ін.).

У будівництві житла з використанням зазначених договорів, зазвичай, приймають участь такі суб’єкти: замовник будівництва, забудовник, генпідрядник, інвестиційний фонд (пайовий чи корпоративний) та компанія по управлінню активами, яка діє в інтересах зазначеного фонду. Інвестиційний договір укладається інвестором з інвестиційним фондом.

Значний ризик, по даній схемі залучення коштів, зумовлюється наявністю договору, за якими права на продаж квартир переходить від одного суб’єкта, який приймає участь у будівництві, до іншого. Недійсність такого договору тягне недійсність Інвестиційного договору, що укладається з інвестором, а порушення однією із сторін умов такого договору може опосередковано вплинути на виконання інвестиційного договору між інвестором і фондом.

Основними перевагами для інвестора є: відносна простота схеми залучення коштів; контроль над інвестиційним фондом зі сторони третіх осіб (зокрема з боку Нацкомфінпослуг); для забудовника достатньо складний механізм створення та подальшого обслуговування такої схеми, що надає додаткові гарантії інвестору.

До основних ризиків/недоліків варто віднести: можливі подвійні перепродажі квартир; податкове навантаження при укладанні основного договору, що може становити до 2% від вартості квартири та витрати на нотаріальні послуги; вказаний договір не є правовстановлюючим документом, а тому не дає права користуватися/розпоряджатися квартирою; неможливість отримання належного судового захисту; покупцю на момент укладення інвестиційного договору, як правило, не відомі положення договору купівлі-продажу квартири, що загрожує можливим виникненням непередбачуваних умов і ризиків.

На що звернути увагу

- На умови договору (матеріальна відповідальність сторін, чіткі строки завершення будівництва та укладання основного договору, порядок і підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов’язки сторін та ін.). В основному, максимально захищені права забудовника, але не інвестора. Тому, необхідно уважно вивчити договір та внести відповідні зміни.
- На наявність необхідного пакету дозвільної документації на будівництво;
- На репутацію суб’єктів будівництва;
- На досвід будівництва подібних об’єктів.

Кошти для будівництва об’єкту залучаються шляхом укладання з покупцями договорів про сплату пайових внесків. Такі договори прямо не передбачені законодавством як допустимий механізм залучення коштів для будівництва житла (ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»), проте прямо не заборонені законом (навіть передбачені Законом України «Про кооперацію»).

Житлово-будівельний кооператив – юридична особа, утворена фізичним та/або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі членства для участі в будівництві чи реконструкції житлового будинку (будинків) та подальшого його експлуатації.

За запропонованими договорами, покупці, як правило, стають асоційованими членами кооперативу (особа, що користується правом дорадчого голосу, тобто такий голос може не прийматися до уваги при голосуванні по будь-яких питаннях. Проте, при ліквідації кооперативу асоційований член кооперативу має переважне, порівняно з членами кооперативу, право на одержання паю). Згідно такого договору, пайщик вносить в кооператив вступний внесок та пай у порядку та розмірі, передбаченому статутом і договором, з метою отримання квартири у власність. Після введення будинку в експлуатацію, ЖБК оформлює право власності на квартиру, після чого за договором міни здійснюється міна паю члена кооперативу на саму квартиру.

Варто відзначити, якщо в договорі не передбачений термін повернення коштів у випадку розірвання договором, законодавством встановлено верхню часову межу, фактично до 3-х років.

Основними перевагами для інвестора є: відносно проста схема залучення коштів; для забудовника, це спосіб оптимізувати оподаткування і при цьому понести незначні фінансові та часові витрати для початку реалізації квартир через ЖБК; члени кооперативу («повноправні») мають право приймати участь в управління ЖБК (це як «плюс», і як «мінус»).

До основних ризиків/недоліків варто віднести: можливі подвійні перепродажі квартир; кооператив має право залучати кошти для будівництва до отримання дозвільної документації; відсутність будь-якого контролю над фінансовими потоками залучених коштів зі сторони державних органів, управителів тощо; можливість нецільового використання інвестицій; конфлікти і судові спори, у випадку недосягнення «повноправними» членами ЖБК згоди з будь-якого питання з управління кооперативом; ЖБК відповідає за свої зобов’язання усім своїм майном; до викупу членом ЖБК квартири, її власником є кооператив; додаткові витрати при реєстрації договору міни (податки та збори та нотаріальні послуги).

На що звернути увагу

- На умови договору (порядок прийняття в члени кооперативу, матеріальна відповідальність сторін, чіткі строки завершення будівництва, порядок і підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов’язки сторін, механізм та порядок набуття права власності на квартиру та ін.). В основному, максимально захищені права забудовника, але не інвестора. Тому, необхідно уважно вивчити договір та внести відповідні зміни.
- На наявність необхідного пакету дозвільної документації на будівництво;
- На репутацію суб’єктів будівництва;
- На досвід будівництва подібних об’єктів.

Кошти для будівництва об’єкту залучаються шляхом купівлі цільових облігацій. Запропонована схема фінансування будівництва житла є законною та інвестиційною, в розумінні положень ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Цільові облігації - облігації, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі товарів та/або надання послуг відповідно до вимог, встановлених проспектом емісії. Крім того, облігація засвідчує внесення його власником грошей і визначає відносини позики між його власником та емітентом.

Механізм інвестування полягає в тому, що замовник будівництва (емітент), випускає цільові облігації, а інвестор їх купує. Оскільки діяльність з продажу облігацій підлягає обов’язковому ліцензуванню, реалізацію цінних паперів Емітент доручає спеціалізованій фінансовій компанії (фонду), яка має ліцензію.

Одна облігація надає її власнику отримати у власність 0,01 кв.м. загальної площі Квартири. Тому облігації купуються пакетом (лотом), тобто кількість облігацій розраховується відповідно до загальної площі квартири.

Особи, що купили такі цінні папери, після настання терміну викупу (погашення) облігацій одержують право обміняти їх на об’єкт інвестування (квартиру). Погашення можливе тільки після введення об’єкту в експлуатацію та настання строку погашення облігацій, що встановлені в проспекті емісії.

Ця схема інвестування передбачає укладення 2-х договорів: договір купівлі-продажу облігацій та договір резервування об’єкту нерухомості (для конкретизації квартири).

Договір купівлі-продажу облігацій укладається покупцем з фондом, а договір резервування – з замовником будівництва (емітентом). Придбавши облігації за договором купівлі-продажу, правовідносини між покупцем та фондом припиняється і покупець набуває права вимоги до емітента.

Основними перевагами для інвестора є: законодавче регулювання схеми залучення коштів; контроль над органів емітентом та фондом зі сторони Нацкомфінпослуг; кошти, залучені від емісії цільових облігацій підприємств, використовуються виключно на цілі, визначені проспектом емісії таких облігацій (будівництво об’єкта нерухомості); емітенту заборонено обтяжувати об’єкт будівництва, земельну ділянку та майнові права на них; строк оренди земельної ділянки під будівництво не може бути меншим, ніж строк здачі об’єкта в експлуатацію; для емісії облігацій необхідно замовнику зареєструвати дозвіл/декларацію на виконання будівельних робіт; заборона на зміну умов випуску, крім випадків зміни строків погашення за умови одержання згоди всіх інвесторів; мінімізований ризик подвійного перепродажу квартир.

До основних ризиків/недоліків варто віднести: у разі визнання емісії недійсною, або не введення будинку в експлуатацію до закінчення строку погашення облігацій, інвестор може розраховувати лише на виплату номінальної вартості цінних паперів; складність розуміння схеми залучення коштів для «рядового» інвестора; відсутній контроль за ходом будівництва та дотриманням строків введення об’єкта в експлуатацію.

На що звернути увагу

- На умови договору (матеріальна відповідальність сторін, чіткі строки завершення будівництва, механізм та порядок набуття права власності на квартиру, порядок і підстави розірвання договору та повернення коштів, строки погашення облігацій, права та обов’язки сторін та ін.). В основному, максимально захищені права забудовника, але не інвестора. Тому, необхідно уважно вивчити договір та внести відповідні зміни.
- На наявність необхідного пакету дозвільної документації на будівництво;
- На репутацію суб’єктів будівництва;
- На досвід будівництва подібних об’єктів.

Ступінь ризику інвестування по схемі – середній.

Кошти для будівництва об’єкту залучаються шляхом укладання з покупцями договорів купівлі-продажу деривативу та майнових прав. Такі договори прямо не передбачені законодавством як допустимий механізм інвестування в житлове будівництво (ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»), проте прямо не заборонені законом (навіть передбачені Цивільним кодексом України, Законом України «Про цінні папери та фондовий ринок», Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень №1127 від 25.12.2015 р. та ін.).

Дериватив – стандартний документ, що засвідчує право та/або зобов’язання придбати чи продати у майбутньому цінні папери, матеріальні або нематеріальні активи, а також кошти на визначених ним умовах (пп. 14.1.45 ПКУ). Стандартна (типова) форма деривативів і порядок їх випуску та обігу встановлюються законодавством. Крім того, до деривативів належить і форвардний контракт (двостороння цивільно-правова угода за стандартною (типовою) формою, яка засвідчує зобов'язання особи придбати (продати) базовий актив у визначений час та на визначених умовах у майбутньому, з фіксацією цін такого продажу під час укладення форвардного контракту.)

Укладаючи такі договори, в подальшому покупець набуває у власність майнові права (за відповідним актом), на підставі яких, після введення будинку в експлуатацію та присвоєння поштової адреси, має право отримати у власність об’єкт інвестування. Продаж форвардного контракту посвідчується (реєструється) товарною біржею. Форма договорів має бути обов’язково письмова (ч. 2, ст. 656 Цивільного кодексу). Нотаріальне посвідчення не вимагається.

В основному, у будівництві житла з використанням таких договорів приймають участь наступні суб’єкти: замовник, забудовник, генпідрядник, пайовий венчурний недиверсифікований інвестиційний фонд, компанія по управлінню активами, товарна біржа. Договір купівлі-продажу майнових прав, як правило, укладається покупцем із забудовником, а договір купівлі продажу деривативу – з венчурним фондом, від імені якого діє КУА.

Основними перевагами для інвестора є:

До основних ризиків/недоліків варто віднести:

- за типовими умовами договорів, неможливо повернути інвестиції в повному об’ємі (у випадку розірвання договору купівлі продажу майнових прав);
- забудовник вправі залучати кошти для будівництва до отримання необхідної дозвільної документації;
- відсутність будь-якого контролю над фінансовими потоками залучених коштів зі сторони державних органів, управителів тощо;
- можливість нецільового використання інвестицій; перенесення строків введення в експлуатацію.

На що звернути увагу:

- На договірні аспекти, в тому числі на: порядок і підстави розірвання договору і повернення коштів; момент передачі майнових прав; матеріальну відповідальність сторін; чіткі строки завершення будівництва; права та обов’язки сторін та ін.). В основному, максимально захищені права забудовника, але не інвестора. Тому, необхідно уважно вивчити договір та внести відповідні зміни.
- На наявність необхідного пакету дозвільної документації на будівництво;
- На репутацію суб’єктів будівництва;
- На досвід будівництва подібних об’єктів.