Количество сделок сократилось минимум втрое, цены уменьшились вдвое, предложение превышает спрос в десятки, а в некоторых случаях — в сотни раз.
Падение рынка земли началось еще в 2008 году с наступлением предыдущего экономического кризиса, и с тех пор, как рассказывает президент Ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль, оно не прекращалось. «Иногда казалось, что рынок достиг дна, но потом оказывалось, что мы копаем и дальше», — иронизирует он.
Начиная с 2014 года падение только ускорилось. Причем настолько, что говорить о земле как о рынке уже считается неприлично. «Сделок совсем мало, ситуация не дает возможности говорить о трендах», — поясняет Кошиль.
Источник: SV Development
По данным ведущего аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, количество сделок упало в три-четыре раза по сравнению с летом 2013 года. Если в августе 2013 года было заключено 1420 сделок, то в августе 2015 года — 402 сделки. В июле 2013 и 2015 годов было заключено 1730 и 376 сделок соответственно.
По оценкам Андрея Кошиля, по сравнению даже с прошлым годом количество сделок купли-продажи земли сократилось примерно на 50%. По его наблюдениям, на каждого реального покупателя приходится около сотни предложений. «Это буквально, а не фигурально», — уточняет он.
«Четыре года назад я продал землю по $1400 тыс. за сотку, а недавно выкупил ее обратно по $160 за сотку. Когда сначала сделал соответствующее предложение, его, естественно, отвергли. Я подождал. Спустя месяц пришли сами. Можно было бы списать это на единичный случай, если бы не пришел другой сосед, с предложением купить землю у него. Я назвал ему такую же сумму, была такая же ситуация, но через месяц он тоже согласился на сделку», — рассказывает эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов о личном опыте. Он объясняет, что выбор у продавцов небольшой – реальных покупателей найти очень сложно.
$150-200 за сотку Цуканов называет обоснованной текущей ценой на землю, хотя выставляются участки и по $600, и по $2 тыс. за сотку. «Дороже $200 за сотку покупатели землю сейчас не рассматривают», — говорит он. Андрей Кошиль подтверждает, что реальные сделки проходят по цене $200 за сотку или немногим больше, но все равно это несколько сотен долларов. При этом эксперт подчеркивает, что резерв для падения цены у земли еще есть. Он объясняет, что в основном земля по-прежнему принадлежит крестьянам, которые в свое время получили ее за взятки, а не купили по рыночной цене, поэтому им просто жаль отдавать ее задешево, хотя денег они фактически не теряют.
Правда, у SV Development несколько иные данные. Как объясняет Сергей Костецкий, минимальная стоимость участков в $600-700 за сотку – это итоги реальных сделок по области, в пределах 20-километровой зоны от границы города. Он уверяет, что более дешевые участки находятся слишком далеко от Киева и коммуникаций, таких как дороги и электричество. Средняя цена сделки, по его словам, сейчас составляет до $25 тыс.
Исключение составляет Конча-Заспа, где традиционно стоимость земли была высокой и варьировалась в зависимости от особенностей участка. Но даже там сейчас нет цен в $5-10 тыс. за сотку и выше, как это было раньше. По данным SV Development, стоимость земли в Обуховском районе сейчас составляет в среднем чуть более $2300 за сотку, причем это дешевле, чем в Киево-Святошинском районе (около $2700 за сотку) и лишь немногим дешевле, чем в Бориспольском (чуть более $2000 за сотку).
В связи с изменением условий рынка изменились и запросы покупателей. Получив возможность выбирать, сейчас они ориентируются не на престижность локации, а на ее удобство. Поэтому интерес сейчас проявляют к житомирскому направлению, где есть хорошая трасса и много сел со свободной землей и инфраструктурой. Хорошими считаются населенные пункты по Варшавской трассе – Ирпень, Буча, Ворзель и дальше. Манит Десной, Киевским морем и неплохим соотношением свободных участков и инфраструктуры левый берег Вышгородского района. Благодаря широкой и неплохой трассе выросла популярность Бориспольского направления, причем как до него, так и за ним.
«Обязательно наличие на участке инфраструктуры или хотя бы возможности без проблем провести необходимые коммуникации», — говорит Сергей Костецкий. По словам экспертов, сейчас покупатели даже не рассматривают «голые» участки.
Источник: SV Development
Покупают участки для себя, инвестиционных сделок крайне мало. Как объясняет Андрей Кошиль, инвестировать в землю будут, когда цена на нее начнет расти, а сейчас спекулянтам этот рынок неинтересен. Тем более, что среди предложений хватает и участков с готовыми или частично построенными домами, причем, по словам Кошиля, зачастую купить такой объект дешевле, чем заниматься строительством самостоятельно.
Ярослав Цуканов добавляет, что есть интерес и к так называемым дальним дачам, куда люди переезжают жить на все лето или ездят на выходные всей семьей. В таких случаях покупатели могут присматриваться и к отдаленным участкам, подальше от цивилизации.
