Якщо знати, як правильно купити квартиру, то вдасться вибрати житло в районі з повноцінною інфраструктурою.
Етапи покупки квартири.
Не залежно від того, в якому місті ви хочете придбати житло, чи буде це розкішний пентхаус або скромна квартира-студія, існують єдині покрокові дії покупця. Ті, хто сумнівається, з чого почати покупку, повинні знати, що спочатку слід оцінити свої фінансові можливості. Не обов'язково відразу мати всю сумою, необхідною для здійснення угоди. Попередній договір купівлі квартири можна оформити на умовах внесення початкового внеску і виплати суми, що залишилася в розстрочку, або здійснити покупку житла в іпотеку. Але, потрібно буде тверезо зважити, чи під силу вчасно робити виплати, щоб погасити всю вартість квартири.
Наступним етапом покупки квартири в новобудові буде вибір відповідного району. Сім'ям з дітьми потрібно передбачити наявність дитячого садка і школи в пішохідній доступності від їх житла. Адже не завжди буде можливість підвозити дітей автомобілем. Літнім людям знадобиться розташована поблизу аптека і зручний проїзд до лікарні. У комплексах новобудов можуть зводитися і соціальні об'єкти. Оформляючи договір на покупку квартири, необхідно дізнатися про перспективи розвитку району.
Перед тим, як укласти договір, необхідно отримати відомості про транспортне сполучення і наявності хороших доріг. Для власників автомобілів важливо наявність паркінгу. При укладанні попереднього договору в такому випадку вноситься пункт про покупку місця в паркінгу. Якщо такого немає, то потрібно дізнатися, де можна буде припаркувати автомобіль, і чи вистачить паркувального місця для всіх мешканців.
Перевагою району, про який потрібно знати при покупці, є розташований поруч парк, лісосмуга або водний об'єкт. Вони не тільки стануть улюбленим місцем відпочинку для всієї родини, а й нададуть сприятливий вплив на екологічний стан.
Шукати квартиру в новобудові можна самостійно, через ріелторську контору або звернутися до відділів продажів, які є у забудовників. Ріелтори отримують свій відсоток з продажу, але вони мають багату базу даних, знають тонкощі технології покупки, дадуть цінні поради для покупців і запропонують житло відповідно до їх фінансовими можливостями як на момент підписання договору, так і на перспективу.
Якщо ви купуєте квартиру на етапі будівництва, то перевірте фактичний стан робіт і відповідність їх наявним графіком. Покрокова інструкція покупки пропонує відвідати будівництво в денний час, тоді можна буде побачити, скільки робітників, техніки задіяно для проведення будівництва, якими темпами йде робота. Якщо спостерігається сильне відставання від графіка, то це повинно насторожити покупця. Він може отримати готове житло набагато пізніше терміну, обумовленого в договорі із забудовником. А це призведе до продовження терміну оренди знімною квартири і зайвим фінансовим витратам.
У будь-якому випадку, не слід відмовлятися від знімного житла до дати здачі будівлі, що будується, адже укладання попереднього договору ще не означає, що об'єкт вчасно введуть в експлуатацію і буде проведено своєчасне оформлення документів. Причиною для несвоєчасного заселення в квартиру може бути тимчасова відсутність газу, якщо у забудовника не вирішені всі питання з відповідною організацією, або перебої з електроенергією і водопостачанням, в тому випадку, якщо зовнішні мережі не витримують нових навантажень. Можливо, електроенергія подаватиметься за промисловим тарифами до будівництва підстанції. А у забудовників іноді виникає багато проблем з введенням в експлуатацію даного об'єкта.
Тому, підписавши договір із забудовником, потрібно реально розуміти, що в квартиру можливо вдасться в'їхати через півроку, рік, а то й пізніше офіційно зазначеного часу закінчення будівництва об'єкта. Причиною, через яку доведеться відкласти заселення можуть бути незадовільний стан прибудинкової території або несвоєчасне обладнання зручних під'їзних шляхів. Пройшовши всі етапи покупки квартири в новобудові, потрібно бути готовим до таких труднощів.
Як оформляється покупка квартири в новобудові.
Для того, щоб стати щасливим володарем квартири в новобудові, недостатньо зробити висновок попереднього договору, необхідно буде пройти всі етапи оформлення покупки. Спочатку забудовник повинен підготувати необхідні дозвільні документи:
● від бюро технічної експертизи (технічний паспорт на будівлю);
● від державної архітектурно-будівельної інспекції (акт готовності об'єкта);
● дозвіл на введення будівлі в експлуатацію, підписаний представниками всіх відповідних органів.
Порядок дій передбачає обов'язкову реєстрацію об'єкта в кадастровому обліку державного реєстру. Документи при покупці новобудови повинні містити поштову адресу будинку. Процедура покупки дозволяє вимагати оригінали всіх необхідних документів для будівництва і здачі житла в експлуатацію. Якщо вам пропонують ксерокопії - це повинно насторожити і внести сумнів в надійність забудовника.
Необхідні документи: покрокова інструкція.
Останнім етапом буде підготовка документів на покупку квартири в новобудові і їх оформлення. Необхідно уважно вивчити, як відбувається покупка на останньому етапі і зібрати всі необхідні документи при покупці квартири:
1. Акт прийому-здачі квартири. Він підписується забудовником і покупцем після того, як останній проведе огляд свого майбутнього житла і залишиться задоволений його станом.
2. План і кадастровий паспорт на квартиру. Від виснажливої процедури отримання цих документів при покупці квартири в новобудові у відповідній установі зазвичай позбавляє забудовник, який отримує необхідні папери на всі квартири зданого в експлуатацію будинку.
3. Отриманий в Державному реєстрі прав документ, який державний реєстратор оформляє на підставі наданих паперів, що підтверджують право власності. Відповідно до прийнятого Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», спрощена процедура отримання реєстрових документів. Доступ до реєстрів отримали нотаріуси, скорочені терміни виконання цих робіт, існує можливість отримувати інформацію в електронному вигляді.
4. Попередній договір із забудовником, який полягає до здачі об'єкта в експлуатацію і є зобов'язанням сторін укласти в обумовлений час основний договір на тих умовах, які є в попередньому. Договір, однією стороною якого є фізична особа, регулюється в Цивільному кодексі, термін його підписання не має обмежень. Форма укладення попереднього договору така ж, як у основного (купівлі-продажу). У ньому, відповідно до інструкції, обов'язково вказується адреса і номер будинку, поверх, номер квартири і її площа.
5. Договір купівлі-продажу (основний договір) квартири в двох примірниках. Він полягає на підставі попереднього договору. Етапи покупки квартири в новобудові передбачають саме таку черговість. Договір купівлі-продажу не може полягати відразу, адже квартира в недобудованому будинку не є повноцінним об'єктом нерухомості. Юридично на етапі будівництва у забудовника є право власності тільки на земельну ділянку та будівельні матеріали, але не на квартири. Тому, нотаріус не може оформляти договір купівлі-продажу на квартири в недобудованому будинку, який не зданий в експлуатацію і на нього не зареєстровано право власності.
6. Підтверджує особистість документ - паспорт, надається як в оригіналі, так і будуть потрібні ксерокопії всіх його сторінок.
Необхідно звернути увагу, що покрокова інструкція покупки квартири зобов'язує нотаріально завіряти, як основний договір, так і попередній.
Законодавство України зобов'язує сплатити податок на покупку квартири. Найбільш поширеною практикою є інвестування покупцем будівництва ще на етапі спорудження будівлі. Це дає йому значну фінансову вигоду. При участь у фонді фінансування будівництва, в нього вноситься вся сума, яка виплачується за квартиру. З фонду оплачуються будівельні роботи. Ці гроші є доходом від діяльності забудовника, з них формується податкове вирахування на прибуток - 18% і ПДВ - 20%. Опосередковано покупець, також, бере участь у виплаті цього податку, адже забудовник закладає витрати у вартість квартири. Потрібно знати при покупці квартири, що якщо готове житло буде продаватися раніше, ніж через три роки після отримання свідоцтва на право власності, то доведеться заплатити 5% податок і 1,5% військовий збір.
Пройшовши всі етапі покупки квартири в новобудові, після підписання акту та отримання реєстраційних документів на право власності, покупець стає повновладним господарем квартири. Він може приписатися в ній сам і приписати членів своєї сім'ї.
