Створення Львівської ОТГ (об’єднаної територіальної громади) змінює розуміння житла у Львові. Новобудови, що будувалися свого часу поза межами міста або на його фактичній межі, відрізнялися суттєво нижчими цінами, ніж квартири в межах міста, проте з утворенням ОТГ межа «Великого Львова» суттєво відсунулася, що позначається і на позиціонуванні локацій новобудов. А в окремих районах міста почав зростати попит – покупці оцінили зручність житла поза історичним центром, але в суттєво комфортніших локаціях з точки зору доступності і інфраструктури.
Цінність зручних локацій, доступності та інфраструктури зростає
«Свого часу новобудови на околицях покупці розглядали досить неохоче. З часом, проте, особливо на фоні здорожчання квартир, інтерес став значно активніший. Тим паче, що квартири в ЖК, наприклад, на Рясне-2, Тракті Глинянському, Зеленій і інших при виїзді з міста, і навіть за офіційними його межами, можна було купити значно дешевше», - говорить Денис Шульга, співзасновник сайту «Енциклопедія новобудов».
Про те, наскільки важливими є складові інфраструктури, може свідчити ситуація в мікрорайоні під Голоском. Відсутність доброї під’їздної дороги (ідеально кількох), необлаштована супутня інфраструктура і відсутність перспективи отримати це скоріше, аніж закінчаться всі початі і розплановані будівництва призвели до масового невдоволення людей. І станом на сьогодні влада активно взялася саме за розвиток інфраструктурних проектів, що має дати «друге дихання» для цього району.
«Транспортне сполучення, офіси, торгові центри, освітні заклади завжди складають важливу частину і за їх відсутність чи неповність покупці не готові платити такі ж кошти, як за квартиру в районі розвинутої інфраструктури», - говорить Денис Шульга.
Як приклад з іншого боку, можна навести комплекси в районі автовокзалу на Стрийській. Будівництво ТРЦ KingKross та стадіону АренаЛьвів зробили район цікавішим і більш запитуваним, що відбилося на дорожчій в порівнянні з іншими, подібними за відстанню розміщення від центру, ціні на квартири. І транспорт, і торгово-розважальна інфраструктура до певної міри, компенсовували віддаленість та слабшу соціально-освітню складові.
Як наслідок, у виграші опинилися новобудови ближче до центру: з розвинутою новобудовою і планами девелоперів створювати додаткову – паркінги, комерційні та громадські приміщення, майданчики тощо. Новобудови в цих локаціях починають цінуватися більше, а відповідно зростає і вартість квартир.
Підтверджують такий тренд і девелопери. За словами фахівців компанії LazurGroup, які будують два комплекси – будинок клубного типу Family на Сигнівці та 16-поверховий Sky на Зеленій, покупці звертаються до них, шукаючи саме такі зручності.
«Проект новобудови з додатковими складовими – приміщеннями для комерції, територією, паркінгом разом з локацією часто є тією перевагою, яку шукають покупці нерухомості», - говорять в компанії.
Важливим для покупців, за їх словами, є розуміння, що це не просто стіни, вікна і двері, а повноцінний житловий простір - як, до прикладу, в LazurSky, де локація між Снопківським парком та Погулянкою доповнена ще й експлуатованим дахом.
Капіталізація нерухомості в окремих районах зростає до 30% від початкових вкладень
Фактично за останній рік капіталізація квартир в новобудовах, які будуються в умовному другому центрі, зросла практично на третину. Для ринку нерухомості це дуже добрий показник, адже зазвичай третина вартості – це різниця ціни початку будівництва (коли тільки йдуть роботи з облаштування фундаменту) і його завершення – коли будинок здано в експлуатацію. В цьому ж випадку йдеться про вартість капіталізації самої локації, що найчастіше є заробітком вже не девелопера, а інвестора-покупця квартири.
«Зараз квартиру в нашому LazurSky на Зеленій можна придбати за ціною 16-19 000 грн/кв.м. Ще рік тому квартири в цьому ЖК можна було придбати від 13 900 грн/к.в.м Це ми говоримо про стадію будівництва. Після завершення ж будівництва власники цінують квартири завжди ще дорожче», – говорять в девелоперській компанії LazurGroup.
Дані про попит та ціну в компанії виводять з огляду на секції, які вже будувалися так і ті, де нещодавно відкрито продаж нових квартир.
Фактори "відкладеного" зростання ціни
Стримуючим фактором різких коливань ціни став карантин – через зниження активності на ринку оренди житла. Це зробило подорожчання цін на квартири не стрибкоподібним, а плавним, розтягнутим в часі, що дає додаткові можливості для інвесторів, які шукають для себе вдалі перспективні об’єкти для купівлі.
Розуміють це і девелопери – більшість, попри розмаїті прогнози, не демонструють тенденцій до демпінгу, тим паче, що готові квартири на кінець будівництва цінуються ще вище. Зараз, скориставшись пошуком оголошень вторинного рринку або ринку готових квартир (в завершених або ж приблизно за півроку до завершення будівництва) можна вивести середню ціну таких квартир на рівні 25-28 тисяч гривень за квадратний метр.
Ще одним стримуючим фактором є і поступовий розвиток ОТГ - рішення на папері не означає автоматичного перетворення включених в ОТГ населених міст на частину Львова. Має пройти час, за який налагодиться інфраструктура і зміниться саме усталене сприйняття тих чи інших територій.
Довідка: населені пункти, які складатимуть Львівську ОТГ (за даними ЛМР):
м. Винники, смт. Рудно, смт. Брюховичі, м. Дубляни, с. Малі Підліски, с. Ситихів, с. Малехів, с. Великі Грибовичі, с. Збиранка, с. Малі Грибовичі, с. Гряда, с. Воля-Гомулецька, с. Зашків, с. Завадів, с. Зарудці, с. Рясне-Руська, с. Підрясне, с. Лисиничі, с. Підбірці
